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尹利兵律師

高級合伙人律師

民告官維權律師,專為被拆遷人服務

專注于征地拆遷、房地產等行政法領域

18201066279 征地拆遷
十余年致力于征地拆遷業務及房地產領域的專業律師,擁有大量實踐

方舟上人为阁其下:“住改非”的房屋,按照什么標準進行補償

來源:華律網整理 2019-05-27 1 人看過
對國有土地上的房屋進行征收時,需要進行經濟補償,而經濟補償的標準依據不同的房屋而不同,營業性房屋補償標準是比較高的,那么“住改非”的房屋,按照哪些標準進行補償?下面由方舟地图小編為讀者進行相關知識的解答。

方舟地图 www.egfpk.icu “住改非”的房屋,按照什么標準進行補償

房屋估價是征地拆遷補償中的重要一環,按照法律規定,正常情況下以房屋的用途為參考來補償是沒有問題的,但生活遠比法律規定來的復雜。當登記用途為住宅的房屋改作商用,如何補償就成了一個頗有爭議的問題,問題的焦點在于對這類房屋究竟是按完全住宅用途評估還是按完全商業用途評估。

首先,我們來了解一下,什么叫“住改非”?!白「姆恰筆竊誆鵯ú鉤ブ卸宰≌某煞親≌囊恢痔囟ǖ某莆?,所謂住改非,又稱住改商,指的是原本用作住宅的房屋,由于其臨街或者具有其他地理位置上的優勢,房屋使用人將其改變為為商鋪進行經營。拆遷時,被拆遷房屋房產證上標明的用途為住宅,但被征收人在經營時依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證實并有納稅記錄,其住宅實際用途已經發生改變。

我國法律對于“住改非”情況如何進行補償并沒有作出沒有明確規定,但在實踐中,一些地方性法律法規還是涉及此問題了,這些地方性法規雖然效力較低,但也可以為我們提供一些參考。現實中包括但不限于以下幾種處理方式:

(一)按照住宅房屋與商業用房的均價確定

按照住宅房屋與商業用房均價確定一般是指:拆遷的住宅房屋用作經營使用,只要在拆遷通告發布前,依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄,且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的,其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)按照商業用房確定

有些地方對于“住改非”的房屋補償優惠比較徹底,即直接按照商業用房補償。當然了,按照商業用房補償是有具體要求的。例如,有些地方就規定:在拆遷公告公布前近二年以上在經營的,能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件,并能按時簽訂拆遷補償協議的,可以享受商業用房補償政策。

(三)參照商業用房估價,并且根據是否沿街標準有所不同

參照商業用房估價的前提一般相同,取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。

對沿街的住改非房屋,其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

對非沿街的住改非房屋,其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定,營業補助的標準根據不同經營年限確定。

(四)一定時間之后的住改非完全按照住宅性質進行補償

某些地方規定,對住改非房屋的拆遷,根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償,具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮,但此前提必須是在某一時間點之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層以外,其他的住改非房屋一律按照住房性質進行評估補償。

以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答,住改非房屋按什么標準進行補償法律是沒有規定的,實踐補償的標準包括按照住宅房屋與商業用房的均價確定、按照商業用房確定等方式。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到華律網進行法律咨詢。

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